«Сажать картошку станет нормальным для всех»

Фото: Валерий Матыцин / ТАСС

Эксперты рассказали «Русской планете» о перспективах рынка жилья в Липецке в период экономического кризиса

Наталья Горяйнова

13 февраля, 2015 15:24

14 мин

В 2014 году в Липецкой области было сдано порядка миллиона квадратных метров жилья, почти половина этого объема пришлась на областной центр. Строители и риелторы назвали 2014 год самым сказочным как для покупки, так и для продажи квартир. По словам директора «Городского управления недвижимости» Елены Еркиной, в прошлом году квартиры купили себе не только те, кто хотел, но и кто просто думал об этом. В 2015 году липчанам, по мнению строителей и риелторов, придется строго соизмерять свои желания с возможностями. Перспективы и тенденции развития рынка недвижимости в Липецке выясняла «Русская планета».

«Сильнейший удар по строительной отрасли»

В декабре 2014 года в Липецке был зафиксирован бум по продаже квартир. По словам директора Липецкой ипотечной корпорации Валерия Клевцова, по сравнению с ноябрем того же года, рост составил порядка 50%. Однако уже в январе-феврале спрос на недвижимость снизился. По данным департамента социологии финансового университета при правительстве РФ, в Липецке спрос на квартиры упал на 5%, на дома — на 8%.

Сдержать падение спроса на жилье и предотвратить стагнацию на строительном рынке, по мнению председателя совета директоров группы компаний СУ-5 Михаила Захарова, способно снижение ставки по ипотечным кредитам до 13%. По данным Липецкой ипотечной корпорации, до 80% жилья в новых микрорайонах в 2014 году было продано по ипотеке.

– Сегодня мы видим, что ставка по ипотеке выросла до неимоверных размеров. 22% — это для многих неподъемная ставка. 12-14% — это реальный процент, который люди потянут. Банкам выделено 20 миллиардов рублей на снижение ипотечной ставки. Но этих денег не хватит всем. Мы уже видим, что пошли отказы в предоставлении кредитов. Если остановится ипотечное кредитование, это будет сильный удар по строительной отрасли, от которого она не скоро восстановится. Стройка — это лакмусовая бумажка экономического благополучия региона. Если вы въезжаете в город и видите, что экскаваторы копают, краны крутятся, значит, город живет, в нем есть деньги, он идет вперед.

По мнению Елены Еркиной, в 2015 году количество сделок в Липецке, завязанных на ипотеке, снизится практически в два раза.

– Буквально несколько дней назад я вернулась с конференции, которую провел «Сбербанк» для девелоперов: «Инновации рынка недвижимости». К большому нашему, риелторскому, расстройству, банк не пообещал ничего утешительного. Тех лояльных условий, которые были в прошлом году, уже не будет, например, использование материнского капитала в качестве первоначального взноса при покупке квартиры. Если раньше молодые семьи делали первый взнос маткапиталом, а потом уже брали ипотеку, то сейчас «мамиными деньгами» можно погасить только уже ранее взятый кредит. А у молодых семей просто нет других денег для первоначального взноса. Теперь банки будут жестче подходить к рассмотрению платежеспособности заемщиков. Мы понимаем, что возможны сокращения и снижение зарплаты, поэтому банки будут осторожны. В Липецке уже сейчас 80% заявок на кредит по ипотеке получили отказ, хотя этих заявок в январе-феврале было не так много.

Колебание цен на рынке недвижимости будет во многом зависеть от застройщиков: от объемов строительства и величины заемных средств, считает представитель «Глобус Групп» Антон Колпаков.

– С одной стороны, объемы строительства в Липецкой области были заложены еще в 2014 году до резких колебаний на рынке валют и были спланированы, исходя из оптимистических прогнозов на рынке жилья на 2015 год. С другой стороны, рынок недвижимости и в 2014 году был насыщен новостройками, что привело к отказу строительных компаний от сверхприбылей. Практически все застройщики стали работать по схеме «себестоимость плюс минимальный процент». Я вполне допускаю, что кто-либо из застройщиков из-за кассовых разрывов, вызванных нецелевым расходованием средств, вынужден будет снизить цены на уже готовые квартиры, но подобное предложение будет только на небольшой ограниченный объем квартир. Резкое повышение цен в 2015 году, по моему мнению, также не произойдет. Вводимые в этом году в эксплуатацию объекты были начаты не позднее середины 2014 года и большинство затрат на строительство дома были оплачены по старым ценам.

По мнению Михаила Захарова, цена на новостройки может подняться лишь на 10-15% и то не раньше лета 2015-го.

– Жилье подорожает. Мы не уйдем от внешних влияний доллара и евро. Большинство материалов, из которых строится дом — отечественные, но начинка дома импортная: тепловые узлы, радиаторы, трубы — везли из-за границы. Сейчас мы работаем над импортозамещением, ищем материалы в ближнем зарубежье, где идут рублевые расчеты. Пока есть запас материалов на складе, цены не будут подниматься, они поднимутся в конце первого полугодия. И отката назад не будет.

По мнению Елены Еркиной, стоимость жилья в Липецке в 2015 году будет определяться несколькими тенденциями, ведущими из которых могут стать предложения на вторичном рынке, предложения дольщиков, появление на рынке квартир из-под залога и спрос на малогабаритные квартиры.

– Конечно, картина такова, что цена на квартиры должна вырасти, так как выросли в цене материалы и трудозатраты. Но, с другой стороны, частные инвесторы, которые вложили деньги в строительство в 2012 и 2013 годах в дома со сдачей в 2015-м, захотят получить свои деньги назад и будут готовы продать дешевле, чем сейчас строит застройщик. Получается, что люди, которые инвестировали год, полтора года назад будут ломать сегодняшний рынок застройщика. Они будут продавать дешевле, чем застройщик. В убыток себе никто строить не будет. И тогда рынок может встать.

По данным Липецкой ипотечной корпорации, в городе числится порядка 20 тысяч «нулевых квартир», которые куплены, но в которых никто не прописан. Только часть этих квартир сдается, остальные могут быть выставлены на продажу.

По мнению Еркиной, уже осенью в Липецке появятся квартиры, выставленные на продажу банками, так как не все липчане смогут в новых условиях платить по ипотеке. Еще одним конкурентом для новостроек может стать более безопасный рынок вторичного жилья:

– У нас большой вторичный рынок. Сейчас выгоднее будет купить квартиру на вторичном рынке, — говорит Еркина. — Первичка будет держать людей в напряжении. Кто-то из строительных компаний, особенно те, кто недавно вышел на рынок, будет тормозиться со сдачей домов. Может получиться замкнутый круг: не хватает собственных средств для достройки дома, а привлекать средства будет неоткуда, потому что уже не будет столько новых строительных площадок, себестоимость повысится, а люди не будут покупать. На первый план выйдет вторичное жилье. И банки будут кредитовать в первую очередь вторичное жилье.

«Увидим, как дорожает эконом-жилье и дешевеет элитное»

Если ценник на новостройки в Липецке колеблется от 29 до 38 тыс. рублей за м²в зависимости от района и планировки квартиры, то цены на вторичное жилье остаются по-прежнему высокими. По словам специалиста по недвижимости агентства «Ассамблея» Людмилы Струковой, цена на вторичное жилье достигает 50-60 тыс. за м². Самыми востребованными и дорогими становятся малогабаритные квартиры.

– Перед Новым годом стоимость жилья на вторичном рынке сильно упала, — говорит Струкова. — Многие сняли с продажи свои квартиры из-за колебания цен. Но после Нового года цена вновь восстановилась. Сейчас мы видим увеличение продаж на вторичном рынке. Вторичное жилье покупает тот, кому нужно уже сейчас заселяться, и нет времени ждать, когда будет достроен дом. К тому же в новостройках квартиры большие по метражу, но они однокомнатные или двухкомнатные. И зачастую покупатель, сравнивая цены, предпочитает купить 60 квадратных метров на вторичном рынке жилья, но это будет трехкомнатная квартира, чем вложиться в те же 60 квадратов в новостройке, где это всего лишь «однушка» или «двушка».

Об изменении сегмента рынка говорят и строители. На первый план в 2015 году, по мнению Антона Колпакова, выйдет строительство жилья эконом-класса:

– По причине того, что все текущие проекты стартовали в 2014 году, рынок жилья в 2015 видоизмениться не сможет. Изменится спрос, но не предложение. Естественно, в первую очередь пострадает рынок элитной недвижимости, так как спрос на него сильно снизится. Конечно же, большая часть проектов, к реализации которых еще не приступили застройщики, будут, по возможности, перепроектированы в сегмент пониже, что отразится на предложении на рынке недвижимости уже в 2016-м.

Еще один удар по рынку недвижимости, по мнению Елены Еркиной, может быть нанесен осенью 2015 года, когда придет время оплачивать имущественный налог:

– Мы сегодня просчитывали, каким может быть налог на имущество. Получается, если за однокомнатную «хрущевку» еще в 2014-м платили всего 200 рублей, то уже в 2015-м владелец заплатит порядка 3,5 тысяч рублей. Элитная недвижимость будет еще дороже. Налог на квартиры более 100 кв. м может превышать 20 тыс. рублей. Так что к осени рынок станет другим. Когда люди получат квитанции об уплате налогов, на рынок будет выставлено много недвижимости, ведь увеличенный налог придется платить за все имеющиеся в собственности квартиры, дома, дачи, гаражи, земельные участки. Хотя будем надеться, что правительство изменит налоговые ставки.

По мнению Еркиной, в Липецке осенью 2015 года в цене поднимутся однокомнатные и двухкомнатные квартиры, крупногабаритные, наоборот, упадут:

– Возможно, в Липецк придет новый тренд, который успешно развивается в Москве, когда большие квартиры пилятся на студии и хостелы. Во всяком случае, у нас все общежития на данный момент заняты. А в связи с тем, что в Липецке много беженцев с Украины, такая недвижимость будет востребована.

Цветы и помидоры на шести сотках

Новым трендом на жилищном рынке в 2015 году, считают эксперты, может стать строительство домов. Как рассказал «Русской планете» генеральный директор строительной компании «Липецк-Град» Александр Ардашев, стоимость квадратного метра под ключ домов среднего класса идет от 25 тыс. рублей. И хотя стоимость домов в 2015-м может вырасти на 5-10%, все же она останется ниже стоимости квартир и будет являться более привлекательной:

– Мы видим, что с конца января-начала февраля увеличилось количество обращений по поводу строительства домов. В связи с тем, что покупательская способность населения падает, мы будем в 2015-м предлагать более дешевое — монолитное строительство.

Как отмечает Людмила Струкова, если раньше для липчан расстояние в 10-20 км от города считалось неприемлемым, то уже сейчас многие охотно соглашаются переехать из Липецка в коттеджные поселки:

– Сейчас мы видим тенденцию, когда люди продают квартиры в городе и переезжают в дома. К тому же дом в 80 квадратных метров в коттеджном поселке сейчас стоит столько же, сколько двухкомнатная «хрущевка» в 44 квадратных метрах.

Несмотря на то, что банки в 2015 году прекратили давать кредиты на строительство домов и под залог земли, Елена Еркина уверена, что сегодня строительство домов становится экономически выгодным.

– Строительство домов сейчас интересно, так как есть земля по 7-10 тысяч за сотку. Коммуникации сейчас достаточно быстро тянут. Если еще какое-то время назад дома в коттеджном поселке «Ясная поляна» очень тяжело продавались, то сейчас продажа идет легко. А в связи с экономической ситуацией, мы уже понимаем, что сажать картошку скоро будет нормальным для всех. Так что шесть соток, которые есть у домов в коттеджных поселках, будут засажены не только цветами, но и помидорами. Мы надеемся, что продажа земельных участков в этом году будет расти.

Власть как активный регулятор и обманутые дольщики

Еще одну коррективу 2015 год внесет в частные инвестиции в строительство. По мнению Еркиной, дольщиков станет меньше. Одна из причин — снижение прибыли. Если еще 10 лет назад вложенный рубль в строительство дома мог принести в десять раз больше, то сейчас, речь идет не более, чем о 25%:

– Кто вкладывал деньги с целью заработать на этом, вкладывались на уровне котлована — тогда есть возможность получить хорошую разницу между первоначальной стоимостью квартиры и ее стоимостью к концу строительства. И если даже в декабре 2014 число дольщиков было велико, то теперь станет меньше, так как люди будут бояться вкладывать деньги в воздушные метры. Рынок новостроек показал, что в январе-феврале продаж было очень мало. Денег у застройщиков хватит еще на квартал. Продав воздушные метры в декабре 2014 года, они создали финансовую подушку, на которой продолжают строить. Дома, которые должны быть сданы в 2015-2016-м, наверняка будут построены, а вот дома, которые закладывались с перспективой застройки в 2017-м — еще вопрос, на что они будут строиться.

Как рассказал «Русской планете» Михаил Захаров, он не исключает, что сценарий 2008 года, когда сотни дольщиков в Липецке были обмануты, может повториться и в 2015-2016-м:

– Подобные сценарии возможны. В Липецке есть компании, которые пытались собрать деньги, построить и заработать свои 5 тысяч с квадратного метра, не имея ничего кроме ручки и съемного кабинета. И если дольщики отнесли деньги в такие компании, то могут быть большие проблемы. Сейчас управлением строительства и архитектуры Липецкой области проверяются все строительные компании: сколько денег собрали, что построили, сколько дольщиков. Такая работа должна была бы начаться раньше, но хорошо, что она идет. Я думаю, что власть должна активно подключиться к этому делу и стать активным регулятором.

– Этот год будет осторожно-аккуратный и для застройщиков, и для покупателей. Я бы не советовала входить в долгие проекты, потому что мы не знаем, что с рынком будет дальше, — говорит Елена Еркина. — Но до 2017 года действует программа материнского капитала, в городе действует программа «Молодая семья», поэтому сегодня нужно делать то, что завтра уже можно не успеть сделать.

По мнению Антона Колпакова, при любых финансовых обстоятельствах минимальный спрос на жилье сохранится, но это скажется на предложении, которое строительные компании смогут сделать в 2016 году. Из-за понижения спроса на новостройки в 2015-м году, в 2016-м строительные компании сдадут гораздо меньше жилья, и оно будет стоить гораздо дороже.

ТЕГИ

поддержать проект

Для поднятия хорошего настроения, вы можете угостить наших редакторов чашечкой кофе

Маленькая чашка кофе